Все об уступке квартиры в новостройке

Сегодня существует масса вариантов приобретения квартир. Способом, набирающим популярность, считается и переуступка.

Переуступка — один из выгоднейших способов приобретения жилья в новостройке. Cмысл переуступки заключается в том, что происходит сделка между продавцом и покупателем о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках договора цессии.

Юридически переуступка - не купля-продажа недвижимости.

В случае приобретения квартиры на условиях цессии, заключается договор, участвуют в котором две стороны:

• Первый участник сделки - дольщик. Эта сторона - продавец своих прав требования квартиры от застройщика. Продавцом квартиры может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления договора застройщик несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке требуются, если, например, полностью не исполнены финансовые требования (продавец покупал недвижимость в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по переуступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с указанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требования на строящийся объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-застройщика, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. В случае когда была электронная регистрация договора, то должны предоставить файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно проверять проектную декларацию застройщика. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте застройщика.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, не достигшие 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, необходимо в первую очередь убедиться, что продавец недвижимости действительно является обладателем прав на нее.

Квартиры в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она выступает гарантом на соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Иногда, когда девелопер требует своего согласия в случае переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Даже если в ДДУ подобное условие не прописано, в случае приобретения недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто продаёт переуступку?

Приобрести квартиру в новостройке по переуступке можно у лиц:

• Инвесторы - ими могут быть либо физические лица, так и юридические лица или закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы владеют до нескольких объектов и хотят их продать, так как покупали недвижимость для дальнейшей перепродажи.
• У подрядной организации - Чаще всего в такой роли выступают организации которые сотрудничали с застройщиком на протяжении цикла строительства. При строительстве жилого комплекса подрядчик может быть задействован на различных работах: подготовительные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материалов и прочие. Распространена практика, когда застройщик расплачивается за услуги оказанные подрядчиком с помощью квартир.
• Собственники, купившие жильё для своих нужд, но решившие продать собственность в будущем.

Что требуется от покупателя новостройки по уступке прав?

Приобрести квартиру на условиях переуступки может практически каждый. Однако наиболее рационален такой подход в следующих случаях:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, однако большинство интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Основные преимущества переуступки

Будьте внимательны при заключении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка предоставляет возможность купить недвижимость в новостройке, когда все жилье уже распродано. Это особенно популярно для тех, кто ищет большое просторное жилье с необычными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовая политика гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на начальном этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Высокая вероятность получить выгоду на ценовой дельте после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите список документов для оформления сделки.

Список необходимых документов

Чтобы оформить договор переуступки по всем правилам, обе стороны договора должны собрать регламентированный пакет документов:

• В случае если продавец находится в браке, потребуется предоставить согласие супруга на продажу квартиры в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Terra в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки